نباید خودتان را فریب دهید و در رکود مسکن آمار قیمت بدهید!

بیت الله ستاریان – استاد دانشگاه و تحلیل‌گر بازار مسکن در گفتگو با جماران، اظهار کرد: بنابر مطالعه‌ای که در دو دهه گذشته داشتیم، سالانه بین یک میلیون تا ۱۳۰۰ واحد در سال مسکن نیاز داریم که نیاز سالانه محسوب می‌شود. طبیعتاً وقتی نتوانیم تولید کنیم، با تولید به طور متوسط ۴۰۰ – ۳۰۰ هزار واحد، طبیعتا کسری زیادی می‌شود.
وی ادامه داد: علت افزایش قیمت مسکن نسبت به کالاهای دیگر و نسبت به شاخص تورم بیشتر درعدم توانائی عرضه و تقاضای انبوهی است که وجود دارد و منجر به عوارض حاشیه‌نشینی شهر و گسترش حاشیه‌نشینی، شبه کپرنشینی، چادرنشینی، پشت‌بام نشینی و غیره می‌شود. این موارد طبیعت مسکن است؛ به دلیل اینکه کالای زیستی و حیاتی به شمار می‌آید. مسکن کالای فرعی نیست.

 دولت توان ساخت مسکن ندارد
این کارشناس مسکن متذکر شد: مسکن کالایی است که به حیات بشر ربط مستقیم دارد و کسی اگر سرپناه به هر شکلی نداشته باشد، حیات اجتماعی او مختل می‌شود. بنابراین بحث بر سر یک کالای زیستی است و باید بر اساس تقاضای سالانه، تولید شود. طبیعتاً تولید ما در حد تقاضا نیست. مشکل این امر به حوزه داخلی مسکن بر نمی‌گردد؛ به دلیل اینکه بخش خصوصی کار می‌کند و ۹۵ درصد تولید تاکنون توسط بخش خصوصی بوده است. بخش دولتی توان تولید مسکن ندارد. مقدار کمی هم که ساخته شد نیز شرکت‌های خصولتی یا عمومی تولید کرده اند.

 وظیفه اصلی دولت، تسهیل در ارائه ابزارهای مالی به بخش خصوصی برای ساخت مسکن است
ستاریان با اشاره به اینکه چرا بخش خصوصی، توان این مقدار تولید را ندارد، پاسخ داد: این موضوع هم بحث ماست. دولت وظایف خاصی دارد. دولت وظیفه دارد زمین به اندازه فضای مسکونی در اختیار بگذارد و مرحله بعدی که وظیفه اصلی هر دولت است و متاسفانه انجام نداده، تسهیل در ارائه ابزارهای مالی به بخش خصوصی است که متاسفانه در دولت‌ها این بخش مغفول مانده است.
او اضافه کرد: به دولت چه ربطی دارد مسکن ثبت‌نام کند، پول بگیرد و بسازد؟! بخش خصوصی می‌خواهد تولید و سرمایه‌گذاری می‌کند. در این میان دولت‌ها چه کاره هستند؟ دولت‌ها باید روابط بخش خصوصی را تسهیل کنند تا تولید انجام شود. مشکل ما در اینجاست. دولت هر طرحی دارد مطمئناً توان تولید ندارد. به دلیل اینکه خود بودجه چقدر است که بخواهد مسکن هم تولید کند؟ ۱۰۰ میلیارد دلار بودجه دولت است. همین مقدار واحد مسکونی مورد نیاز ما را آمریکایی‌ها تا سال قبل تولید کرده‌اند یعنی یک میلیون و ۳۰۰ هزار و اندی را تولید کرده است. چقدر گردش مالی بود؟ دو هزار میلیارد دلار گردش مالی داشته است و توانسته این میزان را
تولید کند!
این استاد دانشگاه تصریح کرد: دولتی که ۱۰۰ میلیارد دلار بودجه دارد جایی برای حرف زدن در بخش مسکن دارد؟ چطور می‌خواهد مشکل مسکن را حل کند. بخواهد تولید یک میلیون واحد مسکن داشته باشد باید گردشی معادل این مقدار یعنی دو هزار میلیارد را داشته باشد. در کشوری مثل آمریکا و اروپا ارزان‌سازی خیلی بیشتر از ما است. متاسفانه ما روش ساخت سنتی داریم که در بخش مسکن فاجعه است. با روش ساخت ارزان‌سازی توانسته با آن گردش مالی این میزان را تولید کند.

 دولت نباید خودش را فریب دهد و در دوران رکود آمار بگیرد!
ستاریان در خصوص صحبت سخنگوی دولت مبنی بر اینکه «علت کاهش نرخ رشد در حوزه خرید و فروش مسکن این است که ساخت‌های دولت به ثمر رسیده و موجب کاهش رشد قیمت مسکن شده» به جماران گفت: بازار راکد شده و بعد حرف از کاهش رشد نرخ مسکن می‌زنید؟ رکود تورمی است. آماری که می‌دهید این را نشان می‌دهد. دولت نباید خود را فریب بدهد. جای تعجب دارد که در رکود، آمار می‌گیرید و اعلام می‌کنید! در رونق باید آمار گرفت و بعد ارزیابی کرد. همیشه مسکن این حالت را داشته است. به دلیل اینکه متقاضی موثر خارج شده و حضور ندارد؛ توان خرید وجود ندارد. متاسفانه دولت کاری در حوزه مسکن نکرده است. این مردم هستند که توان خرید را از دست داده‌اند. یک روزی اگر رونق در اقتصاد شود دوباره این حوزه اوج می‌گیرد.
او در ادامه متذکر شد: مگر چند واحد مسکونی ساخته‌اید؟ دو میلیون واحد مسکن تحویل دادید که قیمت مسکن کاهش یابد؟ واقعا خنده دار است. یک بخشی را دولت درست می‌گوید؛ متقاضیان را برده‌اند در انتظار! یعنی در واقع سر آن‌ها را کلاه گذاشته‌اند. یک وعده داده شد و با این وعده آن‌ها بنشینند که دولت می‌خواهد مسکن را ارزان کند. بعدها می‌بینند اگر آن زمان می‌توانستند ده متر بخرند الان همان میزان هم نمی‌توانند بخرند! قیمت مسکن در کجا پائین آمده است؟ در حوزه مسکن رکود تورمی است. یعنی تورم را خودش دارد.
 روش آمارگیری دولت در مسکن اساسا درست نیست
ستاریان تاکید کرد: نه کاهش قیمتی در مسکن داریم و نه وضع قیمت مسکن ربطی به عملکرد دولت دارد؛ اصلا تولید مسکن دولت کجاست؟ چقدر تحویل داده‌اند که کاهش قیمتی ایجاد شده باشد؟! روشی که در دوران رکود، آمارگیری می‌کنید با روشی که در دوران رونق آمارگیری می‌کنید متفاوت است. نباید خودتان را گول بزنیم. مثلا اگر در تهران ۱۰ هزار معامله مسکن انجام می‌شده و الان شده باشد ۱۰۰ معامله مسکن در ماه نمی‌توانیم بگوییم قیمت مسکن کاهش داشته است، این معیار درستی، چون شرایط معاملات فراهم نبوده و این مقدار اعداد کم همواره در میان کل معاملات هست که طرف به هر دلیلی پول لازم دارد و مجبور شده ملکش را ارزان بفروشد. اینها که در آمار قیمتی معامله محسوب نمی‌شوند؛ اصلا خیلی از این معاملات در شرایط کنونی باید از آمارگیری حذف شود. بعد شما می‌خواهید با استناد به این بگویید قیمت مسکن کاهش یافته است؟! اساسا شما باید روش آمارگیری را درست و در زمان درست انجام دهید.
او اضافه کرد: دولت در این زمینه چه کار کرده است؟ گفتند می‌خواهیم ۵۰۰ هزار واحد مسکونی بسازیم؛ مقداری هم در حال ساخت داریم؟ اگر این میزان وارد بازار شد، آن وقت باید بررسی کنید! در گذشته بخش خصوصی ۴۰۰-۳۰۰ هزار واحد مسکونی می‌ساخت که طی یکی دو سال اخیر این میزان به حدود ۲۰۰ هزار واحد مسکونی کاهش یافته است. یعنی در واقع ما افزایش تولید مسکن که نداشتیم؛ بلکه افت تولید هم داشته ایم.
ستاریان در ادامه درباره ادعای سخنگوی دولت مبنی بر اینکه «اقدامات دولت در زمینه ساخت مسکن به این شکل بوده حدود ۵۰۰ هزار قطعه زمین واگذار شده و حدود
یک و نیم میلیون قطعه زمین آماده واگذاری است.»
به خبرنگار جماران گفت: واگذاری ۵۰۰ هزار قطعه زمین را ما نشنیدیم؛ یعنی ۵۰۰ هزار زمین مسکونی ۳۰۰-۲۰۰ متری را تحویل داده‌اند؟ آخر این مقدار زمین مسکونی را از کجا آورده‌اند؟! در کدام شهر است؟ در کدام شهرک است؟ شما ۵۰۰ هزار (قطعه زمین) را ضربدر ۲۰۰ (بر فرض حداقل متراژ زمین قابل واگذاری) هم که بکنید، ببینید چه عدد بزرگی می‌شود! صحبت این بود که مشکل مسکن را به چند روش حل کنیم که یک مورد خانه‌های ویلایی بود که زمین می‌دهیم تا بسازند. این روشی که همه جا اجرا می‌شود اما در حد ۲۰-۱۰ هزار قطعه یا بر فرض ۵۰ هزار تا ۱۰۰ هزار قطعه زمین. بیشتر از این که برایتان امکان‌پذیر نیست و از کجا می‌خواهید بیاورید؛ مگر اینکه مجبور شوید عمودی‌سازی و بلندمرتبه‌سازی کنید. نمی‌توان با ادعا کار کرد. «۵۰۰ هزار قطعه برای ۵۰۰ هزار واحد مسکونی تحویل دادیم و یک میلیون و ۵۰۰ هزار قطعه برای یک میلیون و ۵۰۰ هزار واحد مسکونی هم می‌خواهیم تحویل دهیم! از شما می‌پرسم این اصلا شدنی است؟! این چه ادعایی است؟!»

دولت عددها را در حوزه مسکن نمی‌شناسد
این کارشناس تصریح کرد: این حرف‌ها مورد قبول نیست. ادعاهای دولت غیرمنطقی است. با این عدد و رقم‌ها نمی‌توان جلو رفت. دولت عدد و رقم‌ها را مثلا ۵۰۰ هزار و یک میلیون را در حوزه زمین و مسکن نمی‌شناسد. مثال زدم که یک اقتصادی مثل اقتصاد آمریکا در حالی توانسته یک میلیون واحد مسکونی تولید کند که سهم بخش مسکن در اقتصادشان که شاید ۱۰ درصد باشد؛ حدود دو هزار میلیارد دلار آن ۱۰ درصد گردش مالی دارد. حالا با اقتصاد کوچک و بسته‌ای ما چطور می‌توانیم یک میلیون واحد مسکونی تولید کنیم؟ و البته این را هم بگویم که تا یک میلیون مسکن را تولید نکنیم مطمئناً مشکلات بخش مسکن حل نخواهد شد.

در هیچ جای دنیا، دولت مسکن تولید نکرده است
ستاریان در پایان در پاسخ به این سوال که با توجه به فضای کنونی بهترین راهکاری که دولت می‌تواند در حوزه مسکن اتخاذ کند تا مشکلات کمتر شود، چیست، به خبرنگار جماران گفت: دولت باید ابزارهای مالی را تسهیل کند و در اختیار بخش خصوصی قرار بدهد. ابزارهای مالی اعم از اوراق، صکوک، فاینانس سرمایه‌گذاری خارجی و… را حل کند و در اختیار این بخش قرار بدهد. فقط به بخش دولتی این تسهیلات را ندهد و بخش خصوصی هم باید بتواند از این تسهیلات استفاده کند. شما به کشورهای همسایه هم نگاه کنید، می‌بینید که بخش خصوصی در حال تولید مسکن است. اصلا هیچ کجای دنیا، مسکن تولید نکرده و نمی‌کند. چطور بخش خصوصی کشورهای همسایه پاسخگوی نیاز مسکن کشور خودشان هستند و تازه در کشور ما هم بازار برای خودشان ایجاد می‌کنند، ولی بخش خصوص ما نمی‌تواند؟! چرا؟ علیل است، ناتوان است، زورش نمی‌رسد؟! واقعا از خودتان بپرسید چرا نمی‌تواند؟! برای این است که شما دست و پای بخش خصوصی‌تان را بسته اید! در کشورهای دیگر اگر بخش خصوصی موفق می‌شود، برای این است که ابزارهای مالی در اختیارش است.